Comment se déroule une vente à réméré ?
Le terme réméré ne vous dit certainement rien. Pourtant, il désigne des opérations immobilières qui ont existé dès le moyen âge. Réméré vient du latin « redimere » qui signifie racheter. Concrètement dans une vente à réméré, un propriétaire vend son bien immobilier tout en pouvant le racheter à n’importe quel moment. Pourquoi des propriétaires ont-ils recours au réméré et comment l’opération est-elle mise en œuvre ? Explications.
Sommaire
Une réponse au besoin de financement des propriétaires
En France, les banques s’attachent beaucoup plus aux revenus de l’emprunteur et à sa situation professionnelle qu’à la garantie qu’il peut apporter pour sécuriser le prêt. Contrairement aux pays anglo-saxons, les prêts hypothécaires sont rares et difficiles à obtenir. Le plus souvent, les banques françaises refusent d’octroyer des prêts hypothécaires à des particuliers qui sont obligés de se tourner vers des banques étrangères.
Dans ces conditions, de nombreux propriétaires qui ne répondent pas aux critères exigés par les banques (salariés en cdd, retraités, entrepreneurs, etc.) ne réussissent pas à débloquer des liquidités malgré l’apport d’un bien immobilier en garantie.
Pour répondre à la rigidité du système bancaire, des professionnels de la finance et de l’immobilier ont développé des solutions de vente à réméré sur le territoire français depuis une bonne dizaine d’années. Leur objectif est d’apporter une solution à ces propriétaires qui ont un besoin de financement urgent pour rembourser des dettes, redresser une entreprise ou encore acheter un nouveau bien. La vente à réméré est également utilisée par des propriétaires qui sont en graves difficultés financières comme une procédure de saisie immobilière. La vente à réméré permet d’interrompre la procédure et d’éviter la vente aux enchères. C’est une excellente alternative au prêt hypothécaire pour des propriétaires qui n’ont plus accès aux banques.
Une partie importante des propriétaires qui choisissent de faire un réméré subissent un fichage bancaire à la Banque de France et n’ont d’autre solution que de vendre définitivement leur bien pour se rétablir financièrement. Le réméré est la solution ultime pour ces propriétaires qui ne veulent pas se séparer d’un bien immobilier.
Quel est le fonctionnement de la vente à réméré ?
Un principe efficace
Le principe de la vente à réméré consiste à vendre son bien immobilier tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter à tout moment. Le prix de rachat est défini dès le départ. Tout est donc clair dès le début. Si le vendeur ne peut pas ou ne souhaite pas racheter son bien, il peut également le revendre et encaisser un complément de prix correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. En contrepartie de l’occupation du bien, le vendeur doit régler une indemnité d’occupation proche du montant d’un loyer.
Juridiquement, le réméré est un acte de vente authentique rédigé par une étude notariale. La spécificité de cet acte repose sur une clause de faculté de rachat qui permet au vendeur de racheter son bien à tout moment ainsi que d’une convention d’occupation qui offre la possibilité au vendeur de rester dans le bien. L’opération est donc complètement sécurisée par l’étude de notaire qui instruit la vente comme pour une vente immobilière classique.
Le fruit de la vente va servir le plus souvent à rembourser des dettes. Le vendeur voit donc sa situation financière s’éclaircir et son fichage bancaire levé. Le but du vendeur va être de racheter son bien le plus rapidement possible. L’assainissement de sa situation financière lui permet d’être de nouveau éligible au financement bancaire. Il va donc pouvoir souscrire un prêt bancaire pour racheter le bien et redevenir pleinement propriétaire.
Une opération à ne pas prendre à la légère
La vente à réméré est une opération juridique encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil qui parlent désormais de « vente avec faculté de rachat » au lieu de vente à réméré. Les conditions du réméré sont définies dans ces articles, notamment la date limite pour racheter le bien qui ne peut excéder cinq années. Dans les faits, la durée maximum pour racheter le bien est généralement fixée à deux, voire trois ans.
Comme vous pouvez l’imaginer, la vente à réméré n’est pas une opération anodine. Elle est très engageante car on vend un bien immobilier dont on ne souhaite pas se séparer définitivement. Il sera donc primordial de bien étudier l’opération en amont pour qu’elle ne soit pas contre-productive. Si le but du réméré est de racheter son bien avant le terme, les conditions de refinancement doivent être analysées avant la signature de la vente à réméré.
Pour que l’opération ne se transforme pas en échec et qu’elle soit un vrai moyen de sortir d’une mauvaise passe financière, il est préférable d’être accompagné par un professionnel de la vente à réméré qui a l’habitude de ce type de montage et saura attirer votre attention sur les points essentiels.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la vente à réméré et obtenir une première étude, vous pouvez consulter ce site.